Wer führt welche Arbeiten aus? Wie werden sie ausgeführt? Und wieviel bezahlt der Bauherr dafür? Wann? Das sind einige der Fragen, die im Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Handwerksunternehmen beantwortet werden. Der sogenannte Werkvertrag bildet die rechtliche Grundlage der Beziehung zwischen diesen beiden Parteien. Umso wichtiger ist es, dass bei der Ausarbeitung der Werkverträge gründlich gearbeitet wird.

Wie abschliessen?

Werkverträge können mündlich oder durch entsprechendes Handeln abgeschlossen werden. Es ist also durchaus möglich, dass der Auftrag an ein Unternehmen in einem Gespräch übergeben wird. Mit der Tatsache, dass das Unternehmen hinterher in beidseitigem Einverständnis die vereinbarten Arbeiten auf der Baustelle ausführt, ist der Vertrag geschlossen. Um eine gewisse Sicherheit zu haben – sei es auf der Seite der Bauherrschaft, sei es auf der Seite des Unternehmens –, empfiehlt es sich, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.
In Liechtenstein und der Schweiz stützt man sich dabei häufig auf die SIA-Norm 118. Sie ist ein Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins und trägt den bezeichnenden Titel «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten». Die SIA-Norm ist keine gesetzliche Bestimmung und gilt daher nur, wenn sie als integrierender Bestandteil des Werkvertrags anerkannt wird. So gesehen, dient sie eher dazu, die Gestaltung und den Abschluss des Werkvertrags zu erleichtern.

Ergänzend dazu besteht der Werkvertrag Nr.1023 SIA, der als Vorlage für die Abmachungen zwischen Bauherrschaft und Unternehmer verwendet wird. Die Vertragsurkunde legt fest, welche Arbeiten die Bauherrschaft dem Unternehmer überträgt. Mit jedem Unternehmer, der bei einem Hausbau beteiligt ist, schliesst die Bauherrschaft einen eigenen Vertrag ab – schliesslich ändern sich mit jeder auszuführenden Arbeit nicht nur Tätigkeit und Fristen, sondern auch andere Bedingungen. So gibt es einen Werkvertrag für den Maurer, einen für den Sanitärinstallateur, einen für den Maler usw.

Der Werkvertrag steht als Abmachung nicht alleine. Ergänzend dazu werden im Werkvertrag andere Unterlagen benannt. Das ist beispielsweise das Angebot, das das Unternehmen der Bauherrschaft unterbreitet hat; ein Leistungsverzeichnis oder eine Baubeschreibung.

In einem weiteren Punkt regelt der Vertrag, in welcher Höhe, mit welchem Rabatt und mit welchem Skonto die Arbeiten des Unternehmens vergütet werden. Auch die Fristen, innerhalb derer die Arbeiten abgeschlossen oder bestimmte Lieferungen eingehalten werden müssen, sind im Werkvertrag geregelt.

Ein weiterer, nicht unwichtiger Punkt betrifft die Haftpflichtversicherung des Unternehmers. Der Unternehmer ist verpflichtet, seine zivilrechtliche Haftung abzusichern. Der Bauherr kann bereits in seinen Ausschreibungsunterlagen festlegen, wie hoch die Versicherungssumme des Unternehmens mindestens sein soll. Im Werkvertrag schliesslich erklärt der Unternehmer, für welche Leistungen er versichert ist – und das in folgenden Kategorien: bei Todesfall oder Körperverletzung, bei Sachschaden und gegebenenfalls die Konsortialversicherung.

Verpflichtungen entstehen Die Verpflichtungen, die die Parteien mit dem Vertrag eingehen, sind vielfältig. Es geht nicht nur darum, dass die Vereinbarungen beiderseits gewissenhaft erfüllt werden müssen. Beispielsweise dürfen auch Akten, die zwischen Bauherrschaft und Unternehmen ausgetauscht werden, nur im Rahmen des bestehenden Vertrags verwendet werden. Das heisst, sie dürfen Dritten nicht zugänglich gemacht werden, auch nicht nach der Beendigung des Vertrags. Eine Ausnahme besteht hier, wenn Subunternehmer für bestimmte Arbeiten eingesetzt werden. Eine solche Beschäftigung allerdings findet nur mit der ausdrücklichen Erlaubnis der Bauherrschaft statt und wird dann im Werkvertrag auch vorgesehen.

Der Werkvertrag darf nur dann abgeändert oder ergänzt werden, wenn beide Vertragsparteien damit einverstanden sind. Es hat sich bewährt, dass solche Änderungen schriftlich festgehalten wurden, beispielsweise mittels eines Protokolls. Möglicherweise wird im Werkvertrag sogar vorgesehen, dass Abänderungen nur dann gültig sind, wenn sie auch schriftlich festgehalten werden.

Mit dem Werkvertrag entsteht für den Unternehmer eine sogenannte Anzeige- und Abmahnungspflicht. So muss der Unternehmer der Bauherrschaft unverzüglich mitteilen, falls etwas die rechtzeitige oder korrekte Ausführung der Arbeiten gefährdet. Abmahnungen hingegen werden ausgeführt, wenn beispielsweise die Weisungen der Bauleitung fehlerhaft sind oder wenn der Unternehmer glaubt, dass er für Dinge die Verantwortung bekommt, für die er die Verantwortung gar nicht übernehmen kann.

Verläuft alles nach Plan, endet der Werkvertrag, wenn beide Parteien die Vereinbarungen eingehalten haben. Das Unternehmen hat die Arbeiten ausgeführt und die Bauherrschaft hat diese Leistungen bezahlt. Manchmal müssen Werkverträge aber auch vorzeitig beendet werden, aus den verschiedensten Gründen. Die SIA-Norm Nr. 118 sieht einige Fälle vor, in denen es zu einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags kommen kann. Ein Fall ist, wenn die Bauherrschaft ihren vereinbarten Zahlungen nicht nachkommt. Der Unternehmer kann dies abmahnen, gegebenenfalls den Vertrag auflösen und auf die Fertigstellung seiner Arbeiten verzichten.

Die Bauherrschaft hingegen ist grundsätzlich berechtigt, frühzeitig vom Werkvertrag zurückzutreten, solange das Werk noch nicht vollendet ist. In einem solchen Fall muss die Bauherrschaft allerdings dafür sorgen, dass dem Unternehmer kein Schaden entsteht.

Darüber hinaus kann es auch vorkommen, dass es plötzlich unmöglich ist, den Vertrag einzuhalten, weil die Arbeiten entgegen Plan nicht ausgeführt werden können. Der Bauherr könnte enteignet werden oder er könnte ein Bauverbot erhalten. Dann muss die Bauherrschaft dem Unternehmer die Leistungen bezahlen, die bereits erfüllt wurden. Ist die Bauherrschaft schuld daran, dass die Arbeiten nicht ausgeführt werden können, muss sie dem Unternehmen den verlorenen Gewinn ersetzen und eventuell auch sonstigen Schaden übernehmen, der dem Unternehmen durch die Kündigung des Vertrags entsteht.

Auch der plötzliche Tod oder die Invalidität des Unternehmers kann zur Beendigung des Vertrags führen – dann nämlich, wenn das Unternehmen dadurch ausserstande ist, die Arbeiten auszuführen. In diesem Fall vergütet die Bauherrschaft die Leistungen, die bereits erbracht wurden. Einen Gewinnausfall kann das Unternehmen allerdings nicht geltend machen.
Weitere Vertragsmodelle hält auch der Schweizer Hauseigentümerverband HEV bereit. Was das Subunternehmertum betrifft, haben der Schweizerische Baumeisterverband und die Gruppe der Schweizerischen Bauindustrie Formularverträge erstellt. (im)