Armando Frick: Das ist fast nicht mehr möglich.Wie steht es mit den Preisen?
Baugrundstücke sind in Liechtenstein so rar, dass sie zu Liebhaberobjekten geworden sind. Zum Teil werden exorbitante Preise geboten.

In anderen Ländern gibt es Preisbeschränkungen nach oben und unten. In Liechtenstein auch?

Nein. Der Markt bestimmt den Preis. Wer am meisten zahlt, bekommt meistens das Grundstück.

Wie hoch sind die Preise?

Es gibt einen amtlichen Schätzwert, aber der ist vom Marktwert weit entfernt. Der Schätzwert entspricht etwa der Hälfte des Marktwertes.

Auf welcher Höhe bewegt man sich da?

Das ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden und hängt auch von der Zone ab, in der das Grundstück liegt. Es gibt verschiedene Bauzonen, in denen man mehr oder weniger Bruttogeschossflächen realisieren kann. Das beeinflusst natürlich auch den Preis.

Können Sie einen Richtpreis nennen?

Viele Faktoren entscheiden beim Preis mit. Ist das Grundstück rechteckig, quadratisch? Wie kann ich es überbauen? Bei Baugrundstücken in Triesen, Vaduz und Schaan zum Beispiel sind 5000 bis 6000 Franken pro Klafter keine Seltenheit. Im Zentrum Vaduz ist der Preis nach oben offen.
Nehmen wir als Beispiel Ruggell oder Schellenberg.
In Schellenberg sprechen wir von 2500 bis 2700 Franken pro Klafter, in Ruggell von 3500 bis 3700 Franken.

Und wenn man in Ruggell den Rhein überquert?

Da sind die Preise erheblich tiefer. Ein Klafter kostet zwischen 800 und 1000 Franken.
Hat sich der Traum vom Eigenheim also ausgeträumt?
Ausgeträumt vielleicht nicht, aber es bleibt vermutlich für viele ein Traum.

Man muss also auf Eigentumswohnungen ausweichen?

Das wird so sein. Oder Mietwohnungen. Oder man zieht in die benachbarte Schweiz.
An wen wende ich mich, wenn ich ein Grundstück kaufen will? Man sagt, das meiste geht unter der Hand weg.
Das stimmt nach wie vor.Über Bekannte also.Ja. Man kann sich zum Beispiel an ein Immobilienbüro wenden und sich als Kaufwilliger vorstellen, aber wir stellen fest: Die meisten Grundstücke gehen unter der Hand weg.

Wie lange brauchen Sie, um ein Grundstück zu verkaufen?

Wenige Wochen, sofern sich das Grundstück an guter Lage befindet.  Nicht jeder kann in Liechtenstein Bauland kaufen.
Ja, wer schon mehrere Grundstücke hat, kann nicht ohne Weiteres andere Grundstücke dazukaufen.

Wenn ich schon ein Grundstück besitze, darf ich kein neues mehr erwerben?

Ein berechtigtes Interesse zum Kauf von Bauland für eine Privatperson endet bei 400 Klaftern. (Anm. d. Red.: 1 Klafter entspricht 3,59665 m2.)
Gibt es noch andere Beschränkungen? Die Nationalität?
Der Käufer muss seinen Wohnsitz in Liechtenstein haben. Ausserdem muss er Liechtensteiner, EWR-Bürger oder Schweizer sein. Umgekehrt gilt: Ein Liechtensteiner, der zum Beispiel in München oder in Zürich seinen Wohnsitz hat, kann in Liechtenstein keinen Boden erwerben.

Wie steht es mit den Gefahrenzonen,
z. B. in Triesenberg?

Dort gibt es einen Gefahrenzonenplan, der vor dem Kauf eines Grundstückes überprüft werden muss. In der roten Zone zum Beispiel herrscht für unüberbaute Grundstücke ein absolutes Bauverbot. Man kann sich dazu bei der Gemeindebehörde erkundigen und nach Auflagen fragen.

Wie gross sollte ein Grundstück sein, um ein normales Einfamilienhaus darauf zu bauen?

350 bis 500 m2. 350 m2 entspricht ca. 100 Klaftern, das heisst, man hat nicht viel Umschwung.

100 Klafter sind das Minimum?

Für ein freistehendes Haus, ja. Sonst reicht das Grundstück nur für einen Teil einer Reihenhaus-Überbauung aus. In der Regel sind die Grundstücke aber etwas grösser.

Ich habe den Kaufvertrag unterzeichnet. Was ist mein nächster Schritt?

Dann geht die Angelegenheit an die Gemeindegrundverkehrskommission. Wenn Sie ein Grundstück in Vaduz kaufen, betrifft das die Gemeinde Vaduz, liegt das Grundstück in Ruggell, betrifft es die Gemeinde Ruggell. Die Kommission überprüft, ob Sie das Grundstück aufgrund der grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen kaufen dürfen.
Nachdem ich den Vertrag schon unterschrieben habe?
Richtig. In der Regel prüfen die Parteien vor Vertragsabschluss, ob dem Verkauf etwas im Wege steht.

Die Gemeindegrundverkehrskommission kontrolliert, ob man schon weitere Grundstücke in Liechtenstein hat. Dann bekommt man eventuell den Bescheid, dass man nicht berechtigt ist, ein weiteres Grundstück in Liechtenstein zu kaufen.

Gibt es Ausnahmen?

Ja, wenn das Bauland bzw. das Grundstück in der Familie oder unter Blutsverwandten bleibt, muss diese Genehmigung nicht eingeholt werden. Wenn ich zum Beispiel an meine Tochter ein Grundstück verkaufe, ist dieses Geschäft von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Das ist gestattet, auch wenn meine Tochter bereits zehn Grundstücke besitzt.

Wie viel freies Bauland ist in Liechtenstein noch übrig?

Es heisst, dass es mit der jetzigen Anzahl Bauland möglich ist, in Liechtenstein insgesamt 120 000 Einwohner ohne Weiteres unterzubringen. Mit den heute gültigen Zonen, ohne dass z. B. die Landwirtschaftszone zur Wohnzone erklärt würde.

Bekommt der Käufer eine Urkunde?

Man kann einen Grundbuchauszug verlangen, auf dem alle Angaben verzeichnet sind, so auch der neue Eigentümer. Die Urkunde selbst ist der Kaufvertrag mit den entsprechenden Genehmigungen und Eintragungsvermerken.

Wie machen es die Leute, dass sie sich den Bau nach wie vor leisten können?

Das frage ich mich manchmal auch. Ein Grossteil der Grundstücke ist in  Familienbesitz und wird innerhalb der Familie weitergegeben. Das geschieht auf dem Erbwege oder zu einem sehr tiefen Kaufpreis. So ist es auch für einen Normalbürger möglich, zu bauen. Aber wenn ich einen Boden zum marktüblichen Preis kaufen muss und dann noch überbaue – da hat mancher keine Chance mehr.

Wie sehen Sie die Preise in Zukunft?

Ich kann mir derzeit nicht vorstellen, dass die Preise sinken. Aber steigen schon. Das sicher. Vielleicht aber nicht mehr in dem Ausmass, wie in den vergangenen Jahren.

Zur Person
Armando Frick ist Eidgenössischer Immobilienverwalter. Seit 1982 arbeitet er im Treuhandunternehmen Confida. Heute ist er dort Vizedirektor und leitet den Immobilienverkauf. (im)